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A plena e evidente expansão dos condomínios logísticos no Brasil

 

Publicado em 22/03/2022

Segmento encerrou 2021 com 1,1 milhão de m² locados, quase o dobro em relação a 2020; executivos de empresas de real estate relacionam esse cenário com a alta do e-commerce e a mudança nos padrões de consumo

Por Christian Presa


Foto: Divulgação GLP

O uso de condomínios logísticos no Brasil é uma prática que tem recebido crescente atenção ao longo dos anos. No entanto, durante a pandemia de Covid-19 e a alta do e-commerce – o segmento registrou faturamento recorde no ano passado, totalizando mais de R$ 161 bilhões com 353 milhões de entregas, segundo a Neotrust –, a procura por condomínios logísticos disparou.

Atualmente, segundo reportagem publicada pela Folha de S. Paulo em dezembro passado, três dos dez maiores ocupantes de condomínios logísticos no Brasil têm operações exclusivas de e-commerce. Ao todo, o segmento – contando e-commerce e outros setores – encerrou o ano com 1,1 milhão de m² locados – uma alta de 88,67% em relação a 2020. Nesse cenário, durante o ano passado, a taxa de vacância se manteve em queda, registrando média entre 8,95% e 12%.

Para as empresas, os benefícios de aderir aos condomínios logísticos são inúmeros. Porém, essa adesão precisa ser pautada em critérios de acordo com o tipo de operação do cliente em potencial. Segundo Simone Santos, presidente & CEO da SDS Properties, “a empresa deve traçar pontos particulares e estratégicos que são essenciais para o desempenho do seu negócio no novo local”. Entre os critérios, a executiva pontuou algumas questões básicas: zoneamento, AVCB (auto de Vistoria do Corpo de Bombeiro), eficiência de ocupação, portaria e bolsão de espera, taxa de condomínio e regras e estatutos.

Já Guilherme Trotta, diretor Comercial e de Marketing da Log, destaca elementos como localização e estrutura dos empreendimentos. “Estar perto do consumidor final torna esse processo mais ágil e eficiente. Para isso, é necessário que essas empresas ampliem suas operações pelo país, buscando cada vez mais condomínios logísticos qualificados em outros grandes centros, fora do eixo Rio-São Paulo”, explica.

Por se tratar de um espaço coletivo, a empresa também deve levar isso em consideração. Steven Mathieson, managing director da Hines, reforça que “a empresa precisa estar ciente que deverá operar seguindo regras definidas pelo condomínio e pelos demais ocupantes do empreendimento buscando uma convivência harmoniosa entre as empresas que muitas vezes podem ter operações/usos bem diferentes, como por exemplo, uma operação logística ao lado de uma indústria leve”.

Mauro Dias, presidente da GLP Brasil, também salienta que, na comparação de custos e benefícios entre galpões monousuário e condomínios, os condomínios levam enorme vantagem.

“Como são ocupados por várias empresas, os parques logísticos permitem o rateio dos custos entre os locatários. As empresas que optam por condomínios logísticos modernos se beneficiam duas vezes: com o rateio das despesas e com a infraestrutura completa disponível nessas instalações. Nos parques, os locatários encontram, além da localização estratégica, um melhor aproveitamento da área locada, infraestrutura completa, segurança robusta e qualidade técnica das instalações.” – Mauro Dias, presidente da GLP Brasil.

CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS SÃO OPÇÃO PARA QUALQUER SETOR?

Diante das vantagens, fica a questão: qualquer empresa, de qualquer segmento, pode optar por transferir suas operações para condomínios logísticos?

Segundo Mauro Dias, da GLP, sim. “A decisão envolve a estratégia da própria empresa, como a opção por manter uma divisão de Facilities interna dedicada à gestão do centro de distribuição, arcando com os próprios custos relativos à segurança e manutenção, entre outros itens.”

Para optar pelo aluguel de um espaço em um condomínio logístico, Steven Mathieson, da Hines, ressalta que a decisão está ligada não ao segmento, mas à forma como a empresa busca operar.

“Muitas vezes, a flexibilidade na utilização do galpão, com maior liberdade para uso das portarias, pátios e demais dependências, assim como a possibilidade de se dimensionar os escopos dos prestadores de serviço de acordo com a real necessidade da empresa pesam mais na escolha do local e nesse caso o galpão monousuário pode ser mais adequado.” – Steven Mathieson, managing director da Hines.

No entanto, isso não quer dizer que indústrias específicas não precisem de adaptações notáveis para tomar essa decisão. Segundo Simone Santos, da SDS Properties, o condomínio é projetado principalmente para operações logísticas e empresas com linhas industriais leves.

“Para ocupantes que emitem algum tipo de ruído, cheiro, resíduo, podem ter problemas com seus vizinhos de parede. O que pode acontecer e acontece muitas vezes, é dentro do complexo ter um bloco de galpão isolado, que possibilita a ocupação integral desse inquilino, ou seja, ele pertence ao empreendimento, mas está isolado, sem gerar conflito com os demais ocupantes”, reforça.

No caso da Log, por exemplo, Guilherme Trotta destaca que a empresa tem estrutura para atender os mais diversos tipos de segmentos. “Farmacêutico, e-commerce, têxtil, alimentos e bebidas, varejo, transportadores, operador logístico, entre outros.”

ESG E AS DEMANDAS POR SUSTENTABILIDADE

É difícil falar sobre logística sem falar de sustentabilidade. Isso porque a pauta ESG (Governança ambiental, social e corporativa) tem ganhado cada vez mais notoriedade, indo ao encontro das demandas mundiais para conter os danos causados pelas mudanças climáticas. Além disso, as questões sociais e de diversidade também tem sido um ponto de atenção dentro e fora das organizações.

Guilherme Trotta, da Log, pontua que a empresa já está atenta à importância do desenvolvimento sustentável nos empreendimentos. Inclusive, o diretor Comercial e de Marketing diz que a Log já segue as boas práticas antes mesmo dessa pauta ganhar maior notoriedade.

“No desenvolvimento dos nossos projetos, a preocupação começa na escolha dos terrenos onde serão construídos os condomínios logísticos e vai até a gestão dos empreendimentos. Priorizamos várias práticas em nossas construções e operações, como utilização de energia mais eficiente e sustentável, desenvolvimento de planos de gerenciamento de resíduos sólidos, louças e metais com dispositivos economizadores, utilização de iluminação natural e luminárias LED, que economizam mais energia, abrigos de resíduos para segregação e disposição adequada, construção de bicicletários para uso e conforto dos colaboradores, entre outros.” – Guilherme Trotta, diretor Comercial e de Marketing da Log.

De acordo com Simone Santos, da SDS Properties, os selos de sustentabilidade, que eram comuns em prédios corporativos, já vem sendo aplicados nos empreendimentos logísticos há algum tempo. “O tema sustentabilidade, meio ambiente e responsabilidade social é uma preocupação dos desenvolvedores porque sabem que os ocupantes AAA, precisam ter esse comprometimento com seus consumidores finais. A construção sustentável já é uma realidade”, explica.

Na GLP, Mauro Dias ressalta que a sustentabilidade é uma prioridade no planejamento dos empreendimentos. “Desde o início da operação no Brasil, em 2012, todos os empreendimentos foram desenvolvidos incorporando o conceito de sustentabilidade e aptos a obter certificações de boas práticas construtivas. A GLP busca inspirar o mercado em direção a mais eficiência e sustentabilidade, trazendo para o país as boas práticas e tecnologias aplicadas pela empresa em todo o mundo.”

Um exemplo das ações da empresa é a geração de energia solar dentro dos parques logísticos. Em 2020, por meio de uma parceria com a DHL, a GLP iniciou as operações da maior usina solar dentro de um parque logístico no Brasil, em Louveira (SP). No ano seguinte, foi inaugurada uma nova usina, desta vez em parceria com a Comfrio.

Steven Mathieson, da Hines, salienta que, em condomínios logísticos, iniciativas para viabilizar operações eficientes, com otimização de espaço, redução de custos, gestão de resíduos e infraestrutura que vise o bem-estar dos colaboradores são as principais iniciativas Ambientais, Sociais e de Governança. “Monitoramos em conjunto com os inquilinos os consumos e trabalhamos juntos na análise e identificação de soluções que busquem a redução do consumo de água e energia. Também estamos trabalhando em iniciativas para aumentar o bem-estar dos colaboradores.”

PROJEÇÕES PARA 2022

Para este ano, a expectativa é de manter os bons índices de crescimento. Segundo relatório divulgado pela JLL, aproximadamente 2,9 milhões de m² devem entrar para o estoque de condomínios logísticos no Brasil em 2022 – a maioria, já no primeiro semestre.

Mesmo assim, segundo Simone Santos, da SDS Properties, fazer previsões no Brasil é algo que dá margem para erros. “Sabemos que se trata de um ano mais difícil, especialmente no segundo semestre, já que teremos eleições”, pontua a executiva.

Temos a boa notícia com a queda nos casos da Covid-19, graças à vacinação em massa. Temos uma péssima notícia com a guerra em curso onde não sabemos que caminho tomará. Porém, contando que teremos paz (espero que até a publicação dessa matéria), é sabido que o e-commerce não vai crescer com o mesmo vigor dos últimos semestres, já que agora as pessoas estão saindo, gastando com entretenimento, restaurante e com isso tendem a consumir menos. Mesmo assim, o mercado de e-commerce é um caminho sem volta e seu crescimento é certo. Por isso, mesmo com todas as turbulências Brasil, a absorção de galpões vai continuar para suprir essa cadeia, que fundamentalmente (e ainda bem!) precisa de espaço físico para alimentar esse crescimento.” – Simone Santos, presidente e CEO da SDS Properties.

A expectativa positiva também faz parte da visão da Log para 2022. “Pretendemos dar sequência em nossa estratégia de negócio, que é expandir nossa atuação cada vez mais fora do eixo Rio-São Paulo, nos tornando parceiros estratégicos dos grandes players, ajudando-os a se aproximarem dos consumidores finais e da população como um todo”, diz Guilherme Trotta, diretor Comercial e de Marketing da empresa.

Apesar de haver boas expectativas para este ano, Steven Mathieson, da Hines, declara que é baixa a probabilidade de replicarmos os resultados de 2021. “No entanto, continuaremos a ver um bom volume de demanda no mercado logístico/industrial. O e-commerce continuará crescendo fruto da mudança do padrão de consumo e com ele a necessidade de galpões com qualidade para instalar operações eficientes.”

Mauro Dias, da GLP, salienta que o investimento tem sido crescente na GLP. No ano passado, a empresa registrou o maior volume de investimentos desde o início das operações no país, em 2012. “Ao todo, investimos R$ 870 milhões no desenvolvimento de novos parques logísticos no Brasil.”

Para o futuro, a ideia é manter essa premissa voltada para a expansão. “Atualmente, temos obras em andamento que vão somar cerca de 700 mil m² de novas áreas para locação até o final de 2023, visando atender à crescente demanda do mercado brasileiro”, destaca o executivo.

 

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