WTGoodman planeja captar fundo de R$ 1 bi

A WTGoodman - joint venture entre a WTorre e a australiana Goodman focada no desenvolvimento de ativos imobiliários logísticos e industriais de padrão triple A no Rio de Janeiro e em São Paulo para locação - pretende ser uma das três maiores empresas do setor a partir de meados de 2016. A expansão da empresa será financiada por meio de um fundo imobiliário de cerca de R$ 1 bilhão, com captação prevista para meados de 2015.

"A base do crescimento é o desenvolvimento de projetos, que está no DNA tanto da WTorre quanto da Goodman", conta o presidente da joint venture, Cesar Corona Nasser.

Criada em novembro de 2012, a empresa deu início às suas operações em abril de 2013 e, um ano depois, entregou seu primeiro galpão, com 54 mil m², em Duque de Caxias (RJ). Cerca de 70% desse empreendimento está locado.

A WTGoodman estima ter 480 mil m² de galpões construídos até a metade de 2015, incluindo esse ativo, os projetos com obras já iniciadas e a parcela prevista. Na projeção, estão incluídos desenvolvimentos nas quatro áreas detidas desde o início da parceria e um projeto de build to suit (construção sob medida) de 62 mil m² que será erguido em terreno comprado, posteriormente, em Betim (MG).

Dos 480 mil m², 70% são desenvolvimentos sob medida já assinados ou com contratos em via de serem fechados e 30%, galpões especulativos. Quando foi criada, a WTGoodman projetava que essa proporção seria inversa, mas a piora do mercado fez com que a empresa elevasse suas apostas em build to suit, cujo risco é menor, pois a produção atende às demandas específicas. "Nossa posição foi definida devido ao ajuste de preços de locação que irá ocorrer", diz.

A WTGoodman busca, segundo ele, desenvolver projetos cujos preços, mesmo em momentos de oscilação, flutuem menos dos que os do mercado. Atualmente, há demanda por novas áreas de galpões, principalmente por parte de varejistas, incluindo os de comércio eletrônico, de acordo com o executivo. A indústria continua necessitando de áreas para armazenagem.

No início do ano que vem, a WTGoodman dará início ao road show para captação do fundo imobiliário, que terá como lastro os galpões em desenvolvimento, que estarão prontos até 2015. A intenção, segundo o executivo, é captar por volta de R$ 1 bilhão junto a investidores da base global da WTGoodman, além de outros. WTorre e Goodman terão de 10% a 20% do fundo, e o restante será distribuído a investidores.

Os empreendimentos que forem desenvolvidos posteriormente poderão lastrear outras captações do mesmo fundo ou outros fundos imobiliários.

Cada uma das sócias da WTGoodman tem 50% de participação na empresa. Na formação da joint venture, a WTorre entrou com quatro terrenos - dois no Rio de Janeiro e dois em São Paulo -, que foram avaliados pela sócia em R$ 340 milhões. A Goodman se comprometeu a aportar valor equivalente na parceria.

A WTorre Engenharia está erguendo os primeiros 300 mil metros quadrados do portfólio da WTGoodman. "Na próxima fase, vamos abrir concorrência para as obras, e a WTorre irá participar da disputa", diz Nasser.

O conselho de administração da joint venture tem dois representantes da WTorre - Walter Torre Junior e Paulo Remy - e dois da Goodman - Gregory Goodman e Danny Peeters.

Em novembro do ano passado, a WTGoodman fez oferta de R$ 3,18 bilhões pelo portfólio de galpões da BR Properties. De acordo com Nasser, a WTGoodman havia feito a proposta com base em informações de conhecimento geral e, após a due dilligence (auditoria de dados) e em função da estrutura de venda proposta pela BR Properties, avaliou que era necessário fazer ajuste para baixo do valor. "Entendemos que o valor inicialmente proposto não era adequado", diz o executivo.

Os ativos acabaram sendo vendidos por R$ 3,18 bilhões para a Global Logistic Properties (GLP). "A BR Properties entendeu que estaria fazendo melhor negócio com a outra empresa. Se não tivéssemos o DNA de desenvolvedores, ficaríamos muito preocupados, pois é bem difícil reunir um portfólio desse tamanho", conta o presidente da WTGoodman.

Segundo Nasser, será possível construir uma carteira de ativos nessa proporção, mas "com um pouco mais de tempo". "Não temos pressa na construção do nosso portfólio", diz. O foco é a rentabilidade dos projetos e não o volume. "Somos obsessivos com resultados e custos."

Mas a WTGoodman não descarta que aquisições possam contribuir para seu crescimento. "O mercado ficou muito aquecido nos últimos anos, e ainda está caro comprar ativos. A expectativa é que, de agora até o fim do ano, sejam feitos ajustes nos preços", diz. "As condições podem melhorar, mas as margens do desenvolvimento são muito melhores", acrescenta o executivo.

Se houver boas oportunidades de aquisição, segundo o executivo, a WTGoodman poderá levantar recursos junto a seus acionistas ou fazer alguma captação.

No fechamento do primeiro ano de operação, a WTGoodman registrou lucro de R$ 55 milhões, resultante da compra e venda de ativos da sociedade, e caixa de R$ 35 milhões. "É comum que uma empresa de desenvolvimento não apresente resultado nos primeiros anos. Tivemos um resultado significativo", diz.